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在澳洲買房變租房? 合同上的的這條細節讓房東變租客
2018-05-21 來源：未知
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每當大家說起澳洲房產產權時，土地私有制，產權永久仿佛成了所有土地的標配。 然而事實并非如此，除了大家在城市中常見的私人土地（Freehold）上蓋自家房子，廠房等物業。 買到有產權年限的土地和物業，也是常有的事，這種叫做土地租賃（leasehold）的模式指： 業主（產權人）只是以租借的形式獲得了這塊土地上的相關權力（使用權，開發權等），但不是這塊地的擁有者。通俗來說，就是這塊地上的租客。 根據合同，租期一到，租來的所有土地權利便相繼失效。 但千萬不要以為租賃土地上蓋的房子就沒那么值錢，市中心和富人區的部分高檔公寓，事實上也蓋在租來的土地上。  每塊注冊過的土地都有一份自己的土地證，上面不僅有土地主人的名字，還會有關于這塊土地的所有契約，包括了土地相關權利的出租記錄，以及地役權（Easement）簽訂的情況。  私人租借地多存在于高檔社區中，例如悉尼海港兩邊的富人區就有部分豪宅為99年租借地，實際地主則為當地教會。 政府租借地中最廣為人知的，則是堪培拉地區。 嚴格來說，堪培拉只是這塊首都特區領地中的一部分，這塊區域全稱為澳大利亞首都領地（AustralianCapital Territory）。由聯邦政府依據憲法從新南威爾士州手上獲得，并進行直接管理。  而這項制度的制定，則源于“將地租歸公作為社會共同財富并造福社會”的構思。 時間回到20世紀初，在西方社會經歷了幾個世紀的社會啟蒙及之后，經濟學家們對于土地的思考達到了新的境界， 其中美國經濟學家亨利·喬治認為： 土地占有是不平等的主要根源，主張土地國有，征收地價稅歸公共所有，廢除一切其他稅收，使社會財富趨于平均。 這一思想受到許多有識之士青睞，其中有孫中山，也有當時澳大利亞的社會精英們。 當時剛獨立的澳大利亞正在建設首都的籌備中，30年前全國房地產泡沫的破滅，和喬治適時的訪澳讓社會廣泛接受了他的理論： 當地租歸公時，勞動和資本的報酬就高；但當尋租者將地租攫為私有時，勞動和資本的報酬就低。 簡而言之，當土地屬于私人時，土地價值上升雖然可以為業主帶來利潤，但是卻會增加土地租用者或者買家的成本，最終轉嫁到社會大多數人身上。 這就好比大家租房子住，好地段租金不斷漲，那么賺來的錢需要填補租金的部分就越來越多，最終可支配收入越來越少。 同理，商戶租店鋪做生意，鋪租越來越貴，賣的商品價格也越來越高，最終還是消費者買單。 因此，在建設新首都的過程中，新聯邦政府對于房地產投機商極度抵觸，秉承亨利·喬治主張的經濟原則，杜絕個人攫取隨城市增長自然帶來的土地價值的增值的可能，將地租收歸聯邦政府國庫。 這一決定在西方社會引起了轟動，被社會經濟等領域的學者視為一場獨特的社會實驗。 然而，轟轟烈烈的首都建設因為第一次世界大戰而延緩，直到1924年才與公眾簽訂第一批時長99年的土地租約，土地以及低的價格租給新居民，以確保他們作為未來的主體市民能享受到土地帶來的利益。 第二次世界大戰后澳洲人口暴增，堪培拉也由1958年的四萬人口增加到1989年的30萬。 隨著人口的增長，堪培拉住房市場也持續升溫，這時候，土地租賃模式的問題開始顯現。 首先，為了吸引居民，最初建設時期堪培拉的土地租金被設置在一個極其低的水準上，而租金金額由政府根據情況每20年重新評定一次，隨著城市的發展，實際執行的地租逐漸和市場條件金額脫離關系。 這時候，土地上累積的價值就被土地的一手承租者獲取了。 具體的獲取手段，則在另外一條政策上得到了落實： 從1935年開始，地租被固定為政府官僚評估的地價的5%，交易租金高于這個水平的部分由購買者現金支付給土地轉讓者。 換言之，當A從政府手上租下地塊，等地塊價值積累到一定程度上時將合約轉讓給B，那么根據市場價A就可以獲得一筆價值不菲的轉讓費。 這樣一來，土地上由于發展所產生的利潤最終還是流向了私人而不是政府。雖然自1962年起，土地租金金額改為土地獲取者支付金額中的升值部分，但這并沒有解決問題。 其次，由于第三代堪培拉人對于對堪培拉一開始建都于土地租賃制度的原因不甚了解，并且認為如果他們留在堪培拉且取消土地租賃制度的話，他們將看到地價會飆升。 基于這些原因，原來把尋租的房地產投機商拒在首都直轄區之外的有效的制度此時被堪培拉人視作實現他們房屋升值欲望的障礙。 二十世紀七十年代出現了廢除土地租賃制度的高呼聲，政府于1971年停止收取地租，堪培拉的地價（交易價和租金）和澳大利亞其他州的一樣高，土地租賃制度名存實亡。 如今，堪培拉及周邊地區的土地與澳大利亞其他州已經差別無幾，隨著最早出租的一批土地近年來陸續與政府續約，堪培拉土地除了屬于政府以外，在使用和開發上與私人地塊近乎沒有區別，而價格也像其他城市一樣不斷上漲。 雖然堪培拉的土地制度在承租人的角度看來，或許像是政府的租客，但是事實上，與從私人手上承租土地產權或者房產還是有許多細節上的差異。 差異一：價格 從政府手上承租土地所需要支付的金額遠遠低于市場價格，因此是許多住房負擔能力不強的家庭的一個好選擇。 差異二：穩定性 雖然承租就必然會有租期結束的一天，但是從政府手上承租的居民大可不必擔心被政府“掃地出門”，畢竟政府是服務民眾的，市民安居樂業也符合政府的利益，除非家里承租的地塊在城市戰略規劃上有著必要性，否則并不會被政府收回。 其次，像堪培拉這樣先規劃后開發的城市，每一塊出租土地都是在規劃后有計劃放出的，因此用地沖突問題原則上來說是幾乎不可能發生的。 差異三：限制 從政府手上承租的土地來建房的話，在貸款過程中會比從私人手上租借土地更加容易。政府租借地比較容易被貸款機構接受，使貸款人在貸款額和貸款類型上都能獲得和其他產權同樣的待遇。而私人租借地貸款從流程快捷程度到貸款額度上，都會比其他產權更低。 但是相比于政府劃分好適當大小的土地出租，私人手上租來的土地，或許在尺寸上會更大，更加能滿足個別居民的要求。 其次，作為leashhold這種產權形式，與普通的租房（即Renting）又有許多本質上的區別。主要有以下三個不同區別： 區別一：市場波動 leasehold所簽訂的租約周期一般都會介于數年到數十年之間，租賃周期遠大于普通的物業出租，因此許多買家就算購買到的物業屬于租賃來的土地上的不動產，那么在數年之后買家在轉手的時候，仍然可以享受到這個物業升值所帶來的利潤。 而單純的租房，則會因為市場上住房價格的波動，而被迫承受租金上的變化，同時也無法因為租下來的物業升值而享受到任何累積下來的價值。 區別二：風險 通過Leasehold所獲得的物業一般為一次付清租金而且有明確的使用期限，因此租賃者在租用物業時可以明確得知到期時間，從容的計劃如何使用物業。 而普通的租房，不管是租住房還是租商鋪，都在短暫的租用周期結束后面臨出租者臨時決定不續租或者漲租的可能，其次出租者為了保證自己物業的價值，通常會保留開發權以及會對租客施加許多細節上的限制，例如不可以養寵物，不可以改變房屋結構或者樣貌等。相比之下，leasehold則寬松很多，地主純粹保留了土地所有權，而其他權利全部轉讓給承租者。 區別三：交易主體不同 leasehold交易的主體主要是土地而不是上面的物業，而普通租房則主要交易的是土地上的物業（住房，商鋪等）。leasehold的要點在于根據土地價值來等價交易。而普通租房的要點則是依據土地上物業的價值進行交易。 堪培拉土地制度的實驗，給了中國很好的啟示。 或許在中國有物業的國民們總是對于土地國有及70年使用權這一點耿耿于懷，認為國外的土地私有制度對于個人來說始終更加有利。 然而，事實卻證明到：適合居住的土地，最終政府不會因為租期到就趕人。 而需要用于城市基建，促進城市發展的土地，就算是私有土地，并且業主據理力爭，但是法律上的判決還是會向政府的征地請求傾斜。 因此，真正值得大家注意的事實應該是： 由于投機行為而導致的房價飆升最終破壞經濟，住房問題的關鍵從不在于租賃還是私有，而是在于房子所在的這塊土地上由于社會經濟活動而累積的價值，是否最終造福全體國民。 否則房價和地價無論再怎么高漲，最終迎來的都將是一次次泡沫破裂。 |
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