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澳洲買房不可不知的物業知識
2017-04-26 來源：未知
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隨著國內投資回報率的降低以及經濟形勢的變化，國人越來越熱衷于海外投資，澳洲就是熱門選擇之一。據澳洲新聞報道，去年四季度房價跌幅3.1%且2016年開篇持續疲軟走勢，但華人區房需求仍在快速擴大，澳洲第三大房產公司McGrath Estate Agents一個月時間又開分店。
看來，中國買家的熱情，的確讓McGrath公司總裁John McGrath很滿意啊。
為什么澳洲房產在國內這么火呢據澳洲廣播電視臺的重量級新聞調查類節目《Four Corners》對近幾年中國富豪在澳洲置業、購買資產這一現象進行的采訪顯示，大部分原因是這樣的（小編選取了一些赴澳購房的初級玩家，因為他們更能代表大眾想法）：
Huang Cheng：相比上海的房產，悉尼的還是要便宜好多。
Jenny Hu：現在還沒有買，但是我肯定會買的。澳洲有宜人的氣候、干凈的環境、優質的食物，我想買一棟房子作為以后度假用。
Iris Huang：我之前在澳洲生活過，所以對那邊的環境很熟悉，也很喜歡。所以不需要親自看房子，只需要一個靠譜的中介就好啦，而且現在可以用電郵簽合同非常方便。
LIU QI: 我孩子在美國讀本科，在澳洲讀碩士。去悉尼讀書是我的主意，因為只有兩個小時的時差，而且環境更加干凈安全。在悉尼買了房子，等我退休了也可以過去住。
聽完大家的話，小編覺得很有道理，但小編也在思考，既然買房是為了自己和家人未來工作生活質量更棒，那么，為什么所有媒體千篇一律轟炸的都只是房，房，房呢生活質量不應該更和物業管理息息相關嗎
沒錯，今天小編想說的話題就是——你對澳洲物管知多少
level 1
淺度了解篇
澳洲是世界上擁有自有住房最多的國家之一，因為這里有合法的減免稅收，能得到比其他國家投資房產更高的回報和安全系數。于是，作為配套服務的物業管理公司就應運而生，而澳洲物管最大的特色就是他們十分專業化，能幫助投資者管理好物業。其專業化體現在諸多方面，比如：
有良好的社會環境和法律基礎
在澳洲，業主們自愿接受花錢買服務的管理形式，主動聘請有資格的物業管理經理人幫助其經營管理物業，認為支付物業管理費是理所當然的。另外，公眾積極參與物業管理，對物業管理的有關事項積極發表意見，并按照一定的議事規則作出決策，配合、監督物業管理工作。
澳洲物業管理法律體系比較健全，有國家、州兩級法律對物業管理的全方面具體規定，比如《物業、股票及商業代理法案》《分層樓宇計劃（自由保有的不動產開發）法案1日73》《分層樓宇計劃管理法案1 9日6》等。
管理體系和運作體系比較健全
比如新州的物業管理由公平貿易部負責，具體工作由分層樓宇計劃及調解服務處負責。一個物業管理區域有關權利人在辦理土地業權登記時，業主法團這一組織自然形成，并受到法律確認，大多數情況下，業主法團最初是原業主，通常為建筑商或開發商。當全部單位權利的1/3售出時，原業主在兩個月內主持召開第一次年度全體會議，主要是選舉業主法團委員會，決定委派物業管理代理人、決定保險、征收款、賬戶記錄及限制事宜、附例等，并由政府裁定員派人來召開大會。
當然，這套體系是十分復雜的，小編看得頭昏眼花，神馬物業管理費法則啦、業主法團的管理基金和償債基金啦、業主和客戶行為規范啦，總之一句話，它很健全。
對物業管理公司和從業人員有嚴格的要求
澳洲從事物業管理的公司是必須有管理牌照的，這就要求從業人員必須具備相應的專業知識和技能。而且由于物業分類較多，不同種類的物業有不同的特點，這就需要有不同的法律知識和專業技能，產生了不同的物業管理牌照，比如持居民住宅牌照的就不能管理商業辦公樓。另外，這些物業管理公司或物業代理也受到政府監督和檢查，若發現有違紀違法行為，將受到不同形式的處罰和制裁，如罰款、吊銷或暫停牌照，嚴重的甚至會判刑。
在新州，要求物業管理企業必須持有《物業、投票及商業代理法案》規定的特別執照，從業人員必須經過6個月至3年的物業管理課程學習，并經國家承認的訓機構考試合格后才能擔任項目經理職務，再經過3年的實踐，才有資格掛牌開辦物業管理公司。
共用物業附屬地域及其管理維修責任劃分明確
澳洲對共用物業和各單元及附屬地域之間的界限有明確的劃分，其樓宇圖必須在土地業權辦事處進行登記，業主法團必須管理維修未包括在任何單元及附屬地域中的土地和建筑物。法律規定，共用物業由所有單位的所有人按照與各自應享權利的比例份額來按份共有，各共有人都有義務維護管理。
物業管理的社會化、專業化比較發達
物業管理公司與一些專業公司的分工與協作關系緊密，使得物業管理行業的社會化、專業化程度較高，房屋及其設施設備的維修保養及時，樓宇和周圍的環境衛生清潔，綠化養護工作到位。
多層住宅樓
多層住宅樓的業主只擁有本樓的一小部分產權，即僅限于其居住的一定范圍內的空間，因此會有一個由業主組成的大樓管理委員會，來管理大樓的外圍及樓內的公共部分。
一般做法：由業主中的幾個人組成管委會，并推選一人為負責人，該負責人負責大樓的所有事務，包括收取管理費，在銀行設立戶頭，委托專業公司或個人負責清潔、綠化、管道維修及大樓保安等。管委會的其他人起著協助和監督的作用，檢查管理費是否用于大樓的合理開支等。管委會有權制定管理標準，不夠開支時可適當增加，如果每年剩余還可回報該大樓，更新一些公用設施等。
高層住宅樓
高層住宅樓由于居住人員多，樓宇所配套的電梯、中央空調系統、消防系統、保安監控系統、游泳池等公用設備、設施較多，因此，聘請專業的物業管理公司或物業代理進行管理是通常的做法，當然管理費也相應較高。
商用辦公大樓
商用辦公樓的管理一般采取由業主聘請物業管理公司代為管理，管理形式可分為兩種，一種是物業管理公司與各專業公司簽訂合同，另一種是物業管理公司與另一物業管理公司簽訂“二手合同”。
第一種管理是指物業管理公司與一些專業公司，如清潔、保安、空調保養維修公司等簽訂合同，合同中具體規定了服務管理的具體項目及費。合同到期時，物業管理公司有權進行更換，以取得客戶的滿意及獲得更大的經濟效益。
第二種管理形式是指大樓的物業管理公司與另一家物業管理公司簽訂合同。由于近幾年澳洲經濟有些下滑，取得大樓管理權的物業管理公司為了降低營運成本和縮小管理規模而出現的形式。盡管眼下這方式還不普遍，卻是澳洲物業管理未來的一種新模式。
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