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2017-11-16 來源:未知
物業分析 澳大利亞商業地產交易減少,收益下降 ![]() 圖來源: AFR 根據 Real Capital Analytics(RCA) 的最新數據,澳大利亞商業房地產交易在 2017 前三個季度下降了 19 %,由于缺乏供應量以及較低的收益率使買家感到沮喪。 《澳洲金融評論》報導,今年以來,商業地產交易總額達到了 199 億澳元。 悉尼受到的打擊最嚴重,銷量下降了27%,墨爾本情況較好,但交易量也減少了9%。 RCA 亞太區分析高級董事 Petra Blazkova 表示:“這是自 2011 年以來,悉尼首次掉到亞太地區前五大市場之外。 ” 而墨爾本和布里斯本在這十年來的投資活動中,今年在 RCA 排名都處于最低位置。 ![]() 圖表來源: Real Capital Analytics 關鍵因素是 CBD 附近缺乏可投資的存貨,再加上商業房地產收益率達歷史低點。 在 RCA 的分析中,悉尼和墨爾本的辦公室和零售資產在過去 12 個月的平均收益率,從 8 %左右下滑到 6 %以下。 但是,這還遠遠高于市場,比如東京 - 低于 5 %, 香港 - 低于 3 %。 今年,悉尼高端商業房地產的頭條交易,已經上漲到 4 %的范圍。 其中包括Dexus以7.2億元收購悉尼MLC Centre的半數股權,利率為 4.5 %。 更為尖銳的是,以跨國集團組合的 K Wa 集團,首次收購美國金融服務巨頭 TIAA 在悉尼的 TH 房地產辦公大樓,收益率低于 4 %。 根據 RCA 的報告,澳大利亞跨境交易量連續四個季度下滑。 主要由于收益放緩,使澳大利亞商業房地產的業主不愿輕易出售,正待價而沽。 自從中國政府在今年 8 月宣布新的限制以來,中國在海外投資 (包括對澳大利亞投資) 的放緩,一直是最受關注的話題。 根據 RCA 的數據,中國投資者的境外資金經歷了連續三年的高速增長之后,呈現淡化的趨勢,而香港的出口量則不斷增長。 目前要區分跨境資本是來自中國大陸或來自香港已經越來越難了。 如果把兩者資金加起來的話,他們在亞太地區的總資本流出量比去年增加了 53 %,總計 67 億美元。 行業動態 propertyobserver.com.au 網站報導,目前房地產市場出現一種新的投資方式:眾籌 (Crowdfunding) 。 簡單的說,是經由特定投資公司將資產分類后,再把所有權分散出售給小額投資者。 也就是說,房地產投資不再集中在大型投資集團,一般民眾可以依照自己的財力規劃,選擇一個或多個房地產,或選擇不同類型澳洲房地產進行投資。 這些房地產類別包括:住宅,商業,零售以及農業,能源,保障性住房,學生住宿,土地儲備和社會基礎設施等工業和專題部門。 眾籌有時也稱為分數投資 (fractionalinvesting) ,模式是一個在線的投資平臺,分為兩大部分。 第一部份,提供便利的投資申請和嚴格的調查程序,以確保每一個房地產都是公平的、擁有合法的權利和健全的結構。 第二部分是管理投資計劃(MIS),依照法律程序來分散所有權。所收購的每一個澳洲房產都被保留在MIS所負責的獨立子基金中,投資者按其投資額的比例購買一定的房地產單位。 眾籌需要投資者的現金存款,然后投資者可以選擇一個或多個財產。 ![]() 注:圖片來自網絡 誰負責選擇房地產來眾籌呢? 一個負責的投資公司會從研究中選擇住宅策略,然后要求房產顧問根據研究結果去選擇可投資的資產,過程中需要盡職調查,才能將資產放在平臺上公投資者選擇。 專題項目通常會有較長的銷售流程,因此有時間籌集必要的資金。 另一方面,住宅市場上市時間約4~5周,所以當物業被確認時,必須要有現金快速采取行動。 投資者如何退場 退場策略和投資策略一樣重要,購買眾籌的基金后,投資者如果想退出,其他的投資者可以買退出者的份額。 日后房產的收益會分配給這些沒有退出的投資者。 ![]() 注:圖片來自網絡 就像公司股票能夠在股票市場上進行在線交易一樣, DomaCom 已經在平臺上創建了一個在線交易平臺,供投資者在任何時候都可以進行交易。DomaCom最近籌集了430萬澳元與Utilas Group合作,在Casino開發BioHub項目。 此外,在悉尼第二機場附近的Badgerys Creek,KSI 公司用期權形式占地超過11英畝的土地,利用土地銀行基金方式將土地分售給小額投資者。在目前地產形式下,這種方式很受小額投資者的關注。 |
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