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澳洲商業地產交易減少 收益下降 ; 眾籌 (Crowdfunding) 房地產市
2017-11-16 來源：未知
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物業分析 澳大利亞商業地產交易減少，收益下降  圖來源： AFR 根據 Real Capital Analytics(RCA) 的最新數據，澳大利亞商業房地產交易在 2017 前三個季度下降了 19 ％，由于缺乏供應量以及較低的收益率使買家感到沮喪。 《澳洲金融評論》報導，今年以來，商業地產交易總額達到了 199 億澳元。 悉尼受到的打擊最嚴重，銷量下降了27％，墨爾本情況較好，但交易量也減少了9％。 RCA 亞太區分析高級董事 Petra Blazkova 表示：“這是自 2011 年以來，悉尼首次掉到亞太地區前五大市場之外。 ” 而墨爾本和布里斯本在這十年來的投資活動中，今年在 RCA 排名都處于最低位置。  圖表來源： Real Capital Analytics 關鍵因素是 CBD 附近缺乏可投資的存貨，再加上商業房地產收益率達歷史低點。 在 RCA 的分析中，悉尼和墨爾本的辦公室和零售資產在過去 12 個月的平均收益率，從 8 ％左右下滑到 6 ％以下。 但是，這還遠遠高于市場，比如東京 - 低于 5 ％， 香港 - 低于 3 ％。 今年，悉尼高端商業房地產的頭條交易，已經上漲到 4 ％的范圍。 其中包括Dexus以7.2億元收購悉尼MLC Centre的半數股權，利率為 4.5 ％。 更為尖銳的是，以跨國集團組合的 K Wa 集團，首次收購美國金融服務巨頭 TIAA 在悉尼的 TH 房地產辦公大樓，收益率低于 4 ％。 根據 RCA 的報告，澳大利亞跨境交易量連續四個季度下滑。 主要由于收益放緩，使澳大利亞商業房地產的業主不愿輕易出售，正待價而沽。 自從中國政府在今年 8 月宣布新的限制以來，中國在海外投資 (包括對澳大利亞投資) 的放緩，一直是最受關注的話題。 根據 RCA 的數據，中國投資者的境外資金經歷了連續三年的高速增長之后，呈現淡化的趨勢，而香港的出口量則不斷增長。 目前要區分跨境資本是來自中國大陸或來自香港已經越來越難了。 如果把兩者資金加起來的話，他們在亞太地區的總資本流出量比去年增加了 53 ％，總計 67 億美元。 行業動態 propertyobserver.com.au 網站報導，目前房地產市場出現一種新的投資方式：眾籌 (Crowdfunding) 。 簡單的說，是經由特定投資公司將資產分類后，再把所有權分散出售給小額投資者。 也就是說，房地產投資不再集中在大型投資集團，一般民眾可以依照自己的財力規劃，選擇一個或多個房地產，或選擇不同類型澳洲房地產進行投資。 這些房地產類別包括：住宅，商業，零售以及農業，能源，保障性住房，學生住宿，土地儲備和社會基礎設施等工業和專題部門。 眾籌有時也稱為分數投資 (fractionalinvesting) ，模式是一個在線的投資平臺，分為兩大部分。 第一部份，提供便利的投資申請和嚴格的調查程序，以確保每一個房地產都是公平的、擁有合法的權利和健全的結構。 第二部分是管理投資計劃（MIS），依照法律程序來分散所有權。所收購的每一個澳洲房產都被保留在MIS所負責的獨立子基金中，投資者按其投資額的比例購買一定的房地產單位。 眾籌需要投資者的現金存款，然后投資者可以選擇一個或多個財產。  注：圖片來自網絡 誰負責選擇房地產來眾籌呢？ 一個負責的投資公司會從研究中選擇住宅策略，然后要求房產顧問根據研究結果去選擇可投資的資產，過程中需要盡職調查，才能將資產放在平臺上公投資者選擇。 專題項目通常會有較長的銷售流程，因此有時間籌集必要的資金。 另一方面，住宅市場上市時間約４～５周，所以當物業被確認時，必須要有現金快速采取行動。 投資者如何退場 退場策略和投資策略一樣重要，購買眾籌的基金后，投資者如果想退出，其他的投資者可以買退出者的份額。 日后房產的收益會分配給這些沒有退出的投資者。  注：圖片來自網絡 就像公司股票能夠在股票市場上進行在線交易一樣， DomaCom 已經在平臺上創建了一個在線交易平臺，供投資者在任何時候都可以進行交易。DomaCom最近籌集了430萬澳元與Utilas Group合作，在Casino開發BioHub項目。 此外，在悉尼第二機場附近的Badgerys Creek，KSI 公司用期權形式占地超過11英畝的土地，利用土地銀行基金方式將土地分售給小額投資者。在目前地產形式下，這種方式很受小額投資者的關注。 |
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